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Acheter en Italie

Acheter une propriété en Italie est comme acheter en France, il y a une offre et une procédure d’échange des contrats: l’Acte Préliminaire et l’Acte final devant un notaire italien. Une fois que l’acte final est signé, on passe à la remise des clés. Le contrat est enregistré dans le registre public/foncier.


CHOSES A SAVOIR


Beaucoup de propriétés en Italie sont propriétés foncières libres, inclus les appartements.

En Italie, depuis 1989, une agence immobilière peut être enregistrée dans le registre des Agences Immobilières à la Chambre de Commerce. Seulement des agents immobilières professionnels, qui ont passés les complexes examens sur chaque aspect du secteur immobilier, peuvent être enregistrés.

Le directeur de LiguriaHomes Casamare, Matteo Scandolera, est aussi un consultant immobilier officiel du tribunal d’ Imperia.

Selon la loi italienne une propriété a une valeur légale ou fiscale (« Valeur Cadastral » ); cette valeur est fixée pour chaque propriété par le gouvernement et généralement est considérée inferieure au prix commercial de la propriété ( environ entre 30% et 50% du prix commercial). Les impôts calculées sont indiquées dans le registre officiel des propriétés locales (« Cadastre »).

Selon la loi Italienne il n’existe pas de pénalités si l’acheteur décide de payer le montant total de l’hypothèque, avant l’acte final.

La guide suivante est valide pour tous les citoyens (Italiens, EU et non EU)

GUIDE PAS A PAS

Les 3 pas plus faciles si vous rêvez d’acheter une maison en Italie, de la revendre ou faire un achat « hors-plan »:

1.    Offre d’achat (« Offerta »)

Le premier pas à faire est formaliser une offre avec le vendeur, avec l’agence immobilière qui fait d’intermédiaire.
L’offre est ensuite écrite (en Italien et en Français) et on doit normalement faire un dépôt d’argent sur la propriété (10.000 – 20.000 €). Si l’offre est acceptée, ce dépôt devient un acompte de confirmation (« Caparra Confirmatoria »). Cette opération – Caparra Confirmatoria- est légale juridiquement. Si une des parties souhaite retirer la vente, l’ autre partie peut forcer la vente ou réclamer des dommages et demander le retour de l’acompte. Si le vendeur est en défaut, l’acheteur peut obtenir le double des frais que vous avez payés.


2.    Contrat préliminaire ("Compromesso" or "Contratto preliminare")

Une fois que le vendeur accepte l’offre, les parties font un contrat, qui est formalisé avec l’exécution de l’Acte préliminaire (normalement après 1/3 mois après l’offre), un accord formel avec lequel les parties s’engagent à acheter et vendre une propriété et acceptent les termes et conditions établies pour la vente. C’est l’étape plus importante pendant ce processus d’achat/vente. Le contrat contient les détails de la vente inclus le prix de vente, la date d’achèvement et tous les obligations du vendeur et de l’acheteur. Il contient aussi la description complète de la propriété avec toutes les informations détaillées comme les données du cadastre et tous les permis de construire obtenus. Ils signent le « Compromis », l’acheteur paie normalement entre 10% et 20% d’acompte ("Caparra Confirmatoria") du prix de vente. A ce stade il doit payer aussi les frais de commission ("Provvigione") à l’agence immobilière.


3. L’Acte Final de Vente ("Rogito" or "Atto Notarile")

Le passage de propriété devient effectif avec l’exécution de l’acte de vente devant le notaire.
Le Notaire est la seule figure professionnelle autorisée à faire des passages de propriété en Italie.
Bien que le notaire est choisit et payé par l’acheteur, est un professionnel indépendant de l’état qui est chargé d’établir l’acte de vente qui conclus la vente, de s’assurer que ce titre passe légalement entre les parties, en vérifiant la documentation légale officielle et l’enregistrement sur le registre local des propriétés et au “Conservatoria dei Registri Immobiliari”. C’est un moment très important de la vente  et il est nécessaire comprendre tous les détails de ce contrat. Pour cette raison nous suggérons de nommer un notaire français, pour s’assurer que tout soit clair et que l’acheteur comprenne bien tous les termes et conditions. Un compte bancaire est recommandé pour faire le paiement de la vente à l’achèvement.

 

FORMALITES POST-VENTE

Une fois que la vente a été complété dans le bureau du notaire, l’acheteur étranger peut être intéressé à obtenir la copie de l’acte de Vente, dûment déposée auprès des autorités par le notaire italien nommé. Une copie de l’Acte final (« Rogito ») est disponible après 2-3 mois après la date d’achèvement. LiguriaHomes Casamare va demander ce document pour vous.
Quand la propriété est dans un immeuble, il faut informer l’administrateur de l’immeuble ("Amministratore del condominio") du passage du bien au nouveau propriétaire. LiguriaHomes Casamare va le faire pour vous.
Enfin, il serait nécessaire de modifier les différents contrats ("Volturazione delle utenze") pour les services publics (électricité, eau, gaz, téléphone, etc..). LiguriaHomes Casamare va le faire pour vous.

 

IMPOTS ET COUTS EXTRA

Les couts de vente sont les suivants :

L’inscription taxe/droit de timbre ("Imposta di Registro") est payé, pour simplifier, dans l’évaluation de la propriété (Valeur cadastrale) au gouvernement. Si vous achetez la propriété comme maison de vacances cette taxe sera le 9% de la valeur calculée par le gouvernement. Si par contre vous souhaitez l’acheter comme première habitation ("Prima casa") dans les 18 mois suivants l’achat, cette taxe devient le 2% (4% pour une nouvelle construction). Elle est payée au moment de l’achèvement, au notaire.

Trois autres petites taxes (enregistrement immobilier, cadastre et hypothèque) de 50€ chacune sont à payer une seule fois au moment de l’achèvement, au notaire.

L’ impôts à payer une fois que la propriété a été achetée est :

IMU/TASI ("Imposta Muncipale sugli Immobili") est une taxe local entre 0.7% et 1% de la valeur cada strale de la propriété. Le taux local est décidé actuellement par les autorités locales sur base annuelle et elle est payé en deux fois en Juin et en Décembre. La première maison ("Prima Casa") n’est pas intéressée par cette taxe.

Une personne qui n’est pas résidente en Italie doit faire une déclaration annuelle aux autorités italiennes pour tous les revenus liés à des activités en Italie (par exemple le revenu obtenu garce à une propriété en Italie).
Il est possible de compenser certaines dépenses avec ce revenu - réparations, frais de gestion, taxes locales, etc. Ce revenu doit également être déclaré dans le pays de résidence avec une convention contre la double imposition.

Seulement pour les maisons de vacance, si le propriétaire vend avant 5 ans va encourir en un impôt pair au 20% de la différence (surplus) entre le prix d'achat et le prix de vente.